相続した実家の売却の流れ7ステップ｜税金・費用・注意点も解説

不動産の活用・処分

・相続した実家を売却する7つのステップ
・売却前に必ずやるべき相続登記の手続き
・売却時にかかる税金と諸費用の目安
・相続後3年以内に売ると使える節税特例
・売却で損する人・得する人の分かれ道

上記をまとめました

「相続した実家、誰も住まないから売却したいけど何から始めればいい…？」そう悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

実は相続した実家の売却には一般的な不動産売却とは違う手続きがあります。相続登記が完了していないと売却できませんし、売却時期によっては税金の特例で数百万円節約できることも。

この記事では、相続した実家の売却の流れを7ステップで整理し、税金・費用・節税テクニック、そして「損する人と得する人の分かれ道」まで解説します。

⚠️ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の売却案件については、宅地建物取引士・税理士など専門家にご相談ください。

相続した実家を売却するまでの全体像

まず全体の流れを把握しておきましょう。相続開始から売却完了まで、一般的には4〜8ヶ月程度かかります。

特に重要なのは、相続税の申告期限（10ヶ月以内）と、譲渡税の特例期限（3年以内）という2つの期限。これを意識してスケジュールを組みましょう。

実家を売却するには、まず相続登記が完了している必要があります。不動産の売却は登記簿上の名義人しかできず、亡くなった親の名義のままでは売却できません。

2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必須になりました。売却予定なら真っ先に進めましょう。

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相続登記が完了したら、次は不動産の査定です。適正な売却価格を把握することが、成功する売却の第一歩です。

査定額は会社によって数百万円単位で違うことも珍しくありません。1社だけでは相場観がつかめないので、必ず3社以上に依頼しましょう。一括査定サイトを使えば、1回の入力で複数社に依頼できます。

⚠️ 異常に高い査定額に要注意
他社より極端に高い査定を出す会社は、実際の売却時に値下げを迫られるケースがあります。相場を無視した価格提示には慎重に対応しましょう。

査定結果を比較して不動産会社を1社に絞ったら、媒介契約を締結します。相続案件では、担当者が本気で売却活動をしてくれる専任媒介契約がおすすめです（2週間に1回の報告義務・レインズ登録義務があります）。

媒介契約後、不動産会社が主体となって売却活動を進めます。実家が空き家でも、内覧に備えて最低限の清掃・残置物の処理をしておきましょう。

購入希望者と条件が合意に達したら、売買契約を締結します。実印・印鑑証明書・登記識別情報（権利証）などが必要です。契約時に売買代金の5〜10%程度の手付金が支払われます。

売買契約から1〜2ヶ月後に、決済と物件の引き渡しを行います。残金の受領、所有権移転登記、鍵の引き渡し、仲介手数料の支払いをこの日に行います。

売却で利益（譲渡益）が出た場合、翌年の2〜3月に確定申告が必要です。

譲渡所得＝
売却価格−（取得費＋譲渡費用）

相続した不動産の取得費は、被相続人が購入した時の金額を引き継ぎます。購入時の資料がない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使います。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡）	約39.63%
5年超（長期譲渡）	約20.315%

相続の場合、所有期間は被相続人が取得した日から通算されます。長年住んでいた実家なら、通常は長期譲渡の税率が適用されます。