・相続手続きの全体像がわかる期限カレンダー
・実家を相続したら最初にやる7ステップ
・自分でやること・専門家に頼むことの仕分け
・相続でやりがちな5つの失敗パターン
・売る・貸す・住むの判断基準と費用の目安
編集部
「親が亡くなって実家を相続することになったけれど、何から手をつければいいのか全然わからない…」
そう感じるのは当然です。相続には期限のある手続きが複数あり、順番を間違えると特例が使えなくなったり、余計な税金がかかったりするからです。
この記事では、実家を相続したときにやるべきことを7ステップに整理しました。さらに、多くの人がつまずくポイントや「自分でやること・専門家に頼むこと」の仕分けまで、公的機関の情報をもとにわかりやすくまとめています。まずは全体像から見ていきましょう。
⚠️ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の相続手続きについては、司法書士・税理士など専門家にご相談ください。
まず全体像を把握｜相続手続きの期限カレンダー
相続手続きで最も大切なのは、「期限のあるものから逆算して動く」ことです。以下が、実家相続で押さえるべき5つの期限です。
借金が多い場合はこの期限までに判断
亡くなった方に確定申告が必要だった場合
特例で税額ゼロでも申告が必要な場合あり
2024年4月から義務化・過料の対象に
この5つの期限を頭に入れておけば、「今どこにいて、次に何をすべきか」が見えてきます。それでは、具体的な7ステップを見ていきましょう。
実家を相続したら最初にやる7ステップ
ステップ1：遺言書の有無を確認する
まず、亡くなった方が遺言書を残していないかを確認します。遺言書があるかないかで、その後の手続きが大きく変わるためです。
- 自宅の金庫・仏壇・タンスなどを確認
- 公正証書遺言は最寄りの公証役場で検索できる
- 法務局保管の自筆証書遺言は法務局で確認できる
遺言書が見つかった場合、自宅保管のものは勝手に開封せず、家庭裁判所の「検認」が必要です（法務局保管のものは検認不要）。
ステップ2：相続人を確定する
次に、誰が相続人になるのかを確定します。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて集めて、相続人を漏れなく把握します。
ここで前妻・前夫との子や、認知した子が判明することもあります。相続人が1人でも漏れると、後の手続きがやり直しになるため、最も慎重に行うべき工程です。
ステップ3：相続財産を調べる
プラスの財産もマイナスの財産も、すべて洗い出します。
| プラスの財産 | マイナスの財産 |
|---|---|
| 不動産・預貯金・株式・生命保険金 | 借金・ローン・連帯保証・未払い税金 |
実家（不動産）は、登記事項証明書と固定資産評価証明書を取得しておきましょう。借金の有無は、相続放棄を判断する3ヶ月の期限に関わるため、早めに調べることが重要です。
ステップ4：相続するか放棄するかを決める
財産調査の結果、明らかに借金のほうが多ければ、3ヶ月以内に相続放棄を検討します。プラスが多ければそのまま相続（単純承認）します。
⚠️ 放棄を検討中なら、故人の財産に手を付けない
預金を引き出して使う・不動産を処分するなどの行為をすると、相続を承認したとみなされ、放棄できなくなります。
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ステップ5：遺産分割協議をする
相続人が複数いる場合、誰がどの財産を相続するかを全員で話し合います（遺産分割協議）。合意したら遺産分割協議書を作成し、全員が実印を押します。
実家を「とりあえず兄弟の共有名義に」というのは、後のトラブルの原因になりやすいので慎重に判断しましょう。
・遺産分割協議書が必要になる場面 ・協議書作成までの5ステップ ・書き方の基本ルールと記載例 ・無効・受理されない失敗例チェック ・自分で作るか専門家に頼むかの判断 相続不動産 編集部 上記をまとめました […]
ステップ6：相続登記で名義を変更する
実家の名義を、亡くなった方から相続人へ変更します（相続登記）。2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必須になりました。
この登記をしないと、実家を売却することも、担保に入れることもできません。
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ステップ7：相続税を申告・納税する（必要な場合）
相続財産が基礎控除を超える場合、10ヶ月以内に相続税を申告・納税します。基礎控除以下なら申告は不要ですが、特例を使って税額がゼロになる場合は申告が必要です。
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自分でやること・専門家に頼むことの仕分け
「全部自分でやるのは無理そう」と感じたかもしれません。実は、相続手続きは自分でできるものと、専門家に頼んだほうがいいものが明確に分かれます。以下の仕分け表を参考にしてください。
| 手続き | 難易度 | 相談先 |
|---|---|---|
| 戸籍集め・財産調査 | 自分でも可 | ― |
| 遺産分割協議書の作成 | やや難 | 司法書士・行政書士 |
| 相続登記 | やや難 | 司法書士 |
| 相続税の申告 | 難しい | 税理士 |
| 相続人同士の争い | ― | 弁護士 |
財産が現金・預金中心でシンプルなら自分でも進められますが、不動産があり相続税がかかりそうな場合は、早めに専門家に相談したほうが結果的に得になることが多いです。
相続でやりがちな5つの失敗パターン
相続では、知らなかったことが原因で大きな損をするケースが少なくありません。国民生活センターや各専門機関が注意喚起している、代表的な失敗パターンをまとめました。
財産調査が遅れ、後から多額の借金が判明。相続放棄の期限（3ヶ月）を過ぎてしまい、借金を背負うことに。財産調査は最優先で行うべきです。
遺産分割で結論を先送りし、実家を兄弟の共有名義に。後で売却しようとしたら全員の同意が必要で話がまとまらず、塩漬けに。共有は「先送り」であってトラブルの火種になります。
小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を知らないまま申告し、本来払わなくてよい税金を納めてしまった。特例は「申告して初めて使える」ものが多く、知識がないと損をします。
実家を空き家のまま放置し、「管理不全空き家」に指定されて固定資産税の優遇が外れ、税額が大幅アップ。使う予定がないなら早めの決断が必要です。
急いで遺品整理をした結果、権利証や通帳、へそくりまで処分してしまった。遺品整理の前に、重要書類と貴重品の確保を必ず行いましょう。
実家をどうする？売る・貸す・住むの判断基準
相続手続きと並行して考えたいのが、実家の使い道です。選択肢は大きく3つあります。
向いている人
自分や家族が住む予定がある。立地が良く資産価値が高い。思い入れがあり手放したくない。
向いている人
誰も住まない。維持コストを抑えたい。相続後3年以内なら特別控除が使える可能性も。
向いている人
立地に賃貸需要がある。手放したくないが維持費は抑えたい。ただし修繕費や管理の手間、空室リスクは考慮が必要。
迷ったらまず「今いくらで売れるか」を知る
売る・貸す・住むのどれを選ぶにしても、判断の起点になるのが実家の現在価値です。数字がわからないまま考えても answer は出ません。無料の一括査定で相場を把握してから考えると、判断がぐっとしやすくなります。
「何から手をつければ」と迷ったら、まとめて相談
登記・税金・遺産分割…窓口が分かれて大変な相続手続きを、ワンストップで相談できるサービスです。
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実家相続｜まとめ
📌 この記事のまとめ
- 相続手続きは期限のあるものから逆算して動く（3ヶ月・4ヶ月・10ヶ月・3年）
- 最初にやるのは遺言書の確認と相続人・財産の調査
- 借金が多ければ3ヶ月以内に相続放棄を判断
- 相続税や登記は専門家に頼んだほうが結果的に得なことが多い
- 「とりあえず共有名義」「空き家放置」は典型的な失敗パターン
- 実家の使い道は、まず現在価値を知ることから
実家の相続は、やることが多くて最初は圧倒されるかもしれません。でも、期限を意識しながら1つずつ進めれば、決して乗り越えられないものではありません。
この記事の期限カレンダーとステップを手元に置いて、まずは遺言書の確認と財産調査から始めてみてください。迷ったときは、遠慮なく専門家の力を借りましょう。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました🙇♀️
▼ 参照リンク（一次情報）
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免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的・税務的助言に代わるものではありません。個別具体的な相続手続きについては、司法書士、税理士、弁護士等の専門家にご相談ください。掲載情報は執筆時点のものであり、法令改正等により内容が変更される可能性があります。